Frågetecken kring KBAB:s miljardvärdering och växande skulder

KBAB:s affärer väcker inte politisk debatt bland de förtroendevalda.

Inte heller ställs några kritiska frågor av kommunstyrelsen, som har uppsiktsplikt över de kommunala bolagen.
1.

KBAB beskriver sig själva som ett av Sveriges äldsta allmännyttiga bostadsföretag, grundat 1917 under namnet ”AB Smålägenheter i Köping”.

Sedan dess har bolaget vuxit till att idag förvalta omkring 2 700 lägenheter i Köping, Kolsva och Munktorp. Bolaget hyr även ut cirka 320 lokaler till företag och verksamheter.

På sin hemsida betonar KBAB sitt samhällsansvar och sitt fokus på hållbarhet, trygghet och långsiktig utveckling. ”Bo med framtidstro” är visionen. Ett nära samarbete med Köpings kommun i mer än hundra år betonas också. Det borde vara självklart eftersom Köpings kommun äger KBAB.

Elizabeth Salomonsson (S) var under många år styrelseordförande i samtliga helägda kommunala bolag i Köpings kommun. Ola Saaw (M) har varit vice ordförande i bolagen. Idag har Salomonsson avsagt sig alla ordförandeposter utom i KBAB. Jan Fransson (V) är vice ordförande och Ola Saaw är numera ledamot.

Investeringsbudgeten i bolaget är 169 miljoner kronor för 2026. Intäkterna för innevarande år beräknas till 305 miljoner kronor och utgifterna till 297 miljoner kronor. Mellanskillnaden på 7,6 miljoner kronor utgör driftbudget.

Soliditet är ett procenttal som mäter ett bolags ekonomiska styrka och långsiktiga betalningsförmåga. Skillnaden i soliditet visar hur väl ett bolag klarar en ekonomisk kris. En hög soliditet gör att ett bolag har lättare att låna. Bolag med låg soliditet är till stor del finansierade av lån.

KBAB:s soliditet är låg. Den har i flera år legat runt 17 procent. Anledningen är stora investeringar och stora lån, som närmar sig 900 miljoner kronor.

Kommunfullmäktige har utökat KBAB:s låneram till 1 miljard kronor. Högre lån ökar också kommunens borgensansvar för lånen.

2.

Kommunala bolag omfattas både av kommunallagen och av aktiebolagslagen. Besluten fattas gemensamt av bolagsstyrelsen enligt aktiebolagslagen. Styrelsen ska tillsättas av kommunfullmäktige enligt kommunallagen och offentlighetsprincipen ska gälla.

Det innebär att handlingar ska hållas i ordning och kunna lämnas ut skyndsamt när någon önskar ta del av dem.

I den beslutade Bolagspolicyn läser vi att Köpings kommun ska vara en aktiv ägare och ha kontroll över bolagen genom Bolagspolicy och ägardirektiv.

Kommunstyrelsen har så kallad uppsiktsplikt över både nämnder och de kommunala bolagen. Kommunstyrelsen har genom uppsiktsplikten ett ansvar att se till att den kommunala verksamheten sköts enligt kommunens mål och gällande lagstiftning.

Men genom åren har ständiga jävssituationer uppstått när samma ledamöter suttit på alla stolar. De har alltså fått godkänna sitt styrelsearbete i bolagen och bevilja sig själva ansvarsfrihet. Detta har en konsultrapport av Public Partner konstaterat och kritiserat.

Flera av de policys och riktlinjer som beslutats av kommunfullmäktige gäller hela kommunkoncernen, både kommunen och bolagen. Det gäller till exempel riktlinjen för representation beslutad i mars 2024. Då skärptes kraven kring representation. Krav på återbetalning kan komma att ställas om riktlinjen inte efterlevs.

Vi kan inte se att styrelsen i KBAB har behandlat den nya riktlinjen för representation vid något styrelsemöte. Däremot kan vi konstatera att styrelsen i samband med sin årsstämman 2024 beslutade om en egen riktlinje.

3.

KBAB har sedan 2011 årligen låtit värdera sitt fastighetsbestånd. Det läser vi i bolagets årsredovisning för 2025.

Det externa värderingsbolaget V och P Valuation of Properties AB i Vintrosa har värderat KBAB:s fastigheter. Enligt sin hemsida har värderingsbolaget ett 40-tal kommuner som uppdragsgivare. Bolagets specialitet är värdering av hela fastighetsbestånd inför bokslut.

Fastigheterna värderas i systemet Datscha. Där kan olika antaganden i form av siffror läggas in för att simulera ett värde. Antaganden om hyror, vakanser, räntor, underhåll och framtida avkastning ligger till grund för rapportens marknadsvärde av ett bolag.

Värderingen av KBAB:s fastighetsbestånd landade den 31 december 2025 i ett värde på 2,5 miljarder kronor, ett övervärde på 1,4 miljarder kronor jämfört med KBAB:s egen årsredovisning.

Ett övervärde stärker den så kallade justerade soliditeten, en soliditet som inte ingår i balansräkningen. Eftersom värderingen 2,5 miljarder kronor bygger på flera antaganden finns också en möjlig felmarginal. Enligt V och P Valuation of Properties uppskattas felmarginalen till plus/minus 10 procent, vilket motsvarar omkring 230 miljoner kronor, upp eller ned.

Ett omfattande framtida underhållsbehov är också synligt i värderingen. Skrivningar om kommande större renoveringar, stambyten, fasadåtgärder och tekniska investeringar återkommer i rapporten.

Vi läser om hur dagens vakanser i bostäder och lokaler förväntas sjunka. För att få till en högre värdering behöver dagens tomma lägenheter och lokaler minska kraftigt. Det gör de i rapporten.

I Nygårds fastigheter 1–4 beräknas vakanserna minska från 20 procent till 7 procent. I Bergslagsgärdets fastighet 1,3 i Kolsva spås vakanserna sjunka från 30 procent till 5 procent. För vissa butikslokaler i fastigheten Freja i Köpings centrum antas uthyrningen gå från 100 procent tomma lokaler till endast 10 procents vakans.

Detta samtidigt som värderaren beskriver marknaden som osäker med höga räntor, svag konjunktur och risk för fallande fastighetsvärden.

I KBABs senaste årsredovisning läser vi:

”Vi ser att vakanstalet för lägenheter ökar, både för KBAB och för andra fastighetsbolag i Köping. Därför arbetar vi nu mer aktivt med att behålla våra befintliga hyresgäster och att stärka vår marknadsföring.”

Ett högre fastighetsvärde stärker KBAB:s justerade soliditet. Möjligheten att låna pengar för fortsatta investeringar stärks. En hög värdering påverkar även bilden av kommunens ekonomi.

Om siffror och antaganden är för optimistiska medför det stora risker för både KBAB och för Köpings kommun.

Eftersom Köpings kommun har borgensåtaganden på upp till 1 miljard kronor, kopplade till KBAB:s upplåning, kan en felaktig simulering påverka hela kommunkoncernens ekonomi.

4.

För jämförelsens skull har vi studerat värderingen och hanteringen av värderingen i två kommunala bolag i Sundsvall – Sundsvalls Logistikpark och det kommunala moderbolaget Stadsbacken AB.

I båda dessa bolag genomför Ekobrottsmyndigheten en brottsutredning gällande grovt bokföringsbrott och grovt svindleri.

I centrum för brottsutredningen står en övervärdering av det kommunala bolaget Sundsvalls Logistikpark. En del av det kommunala bolaget har av värderingsfirman Newsec i Stockholm värderats till 550 miljoner kronor.

Den 27 januari 2026 hämtades fem tjänstemän och politiska företrädare av polisen tidigt på morgonen. Tillslaget gällde personer med kopplingar till Sundsvalls Logistikpark och Stadsbacken AB. En person greps i Stockholm.

I Sundsvalls fall slog den auktoriserade KPMG-revisorn larm. Men trots revisionens varning om kraftig övervärdering av fastigheten godkändes Newsecs värdering av dåvarande kommunchef, bolagsstyrelsen, kommunstyrelsen och kommunfullmäktige.

KPMG ansåg fortfarande att värderingen var för hög när Forum Fastighetsekonomi genomförde en andra värdering, som i februari 2025 skrev ner värdet med 400 miljoner kronor.

I mitten på maj 2025 meddelar Ekobrottsmyndigheten att utredningen har utökats. Femton personer knutna till de två kommunala bolagen är brottsmisstänkta.

Kommunen har bytt både kommunchef och vd för Sundsvalls Logistikpark. Fyra socialdemokratiska ledamöter har lämnat sina poster på grund av bristande förtroende.

Ett aktiebolag drivs inte som en kommun. Styrelsen ansvarar för bolagets ekonomi, organisation och kontroll. Även bolagsstyrelsen i ett kommunalt bolag ska se till att bolagets beslut bygger på rimliga underlag. Risker, investeringar och värderingar ska prövas på ett ansvarsfullt sätt.

Vid allvarliga brister eller om bolaget drivs vidare trots ekonomiska problem kan styrelseledamöter i vissa fall få ett personligt betalningsansvar enligt aktiebolagslagen.

5.

Händelserna i Köpings och Sundsvalls kommuner har både likheter och tydliga skillnader. I båda kommunerna bygger värderingarna på positiva antaganden i en tid när marknaden är osäker, räntorna höga och konjunkturen är svag.

Skillnaden ligger framför allt i beslutsprocessen och hur frågorna har hanterats politiskt och offentligt. I Sundsvall reagerade både revisionen och politiken på övervärderingen av Sundsvalls Logistikpark. Frågan debatterades i kommunfullmäktige.

Debatten ledde till ytterligare en extern värdering, en omfattande medial granskning, en kommunal utredning samt en brottsutredning.

I Köping kan vi inte se några beslut i KBAB:s protokoll, med anledning av fastighetsvärderingen. Ärendet har inte gått till fullmäktige för beslut mer än i form av KBAB:s årsredovisning där skrivelsen är likalydande varje år:

”Bolagets fastighetsbestånd har sedan 2011 värderats av en extern granskare”.

Den höga värderingen med positiva antaganden har blivit en årlig sanning.

Det är oklart för oss om övervärderingen på 1,4 miljarder kronor av KBAB:s fastigheter har varit känd för bolagsstyrelsen, kommunstyrelsen och kommunfullmäktige.

I Sundsvall ifrågasatte revisionen värderingen. I Köping har detta inte varit möjligt, då värderingen inte har varit synlig i något beslutsprotokoll eller i offentligt anslagna handlingar.

KBAB:s fastigheter bedöms vara värda 2,5 miljarder kronor – långt över bokfört värde. Samtidigt ökar antalet tomma lägenheter och lånen närmar sig en miljard.

Ändå väcker detta inte politisk debatt bland de förtroendevalda. Inte heller ställs några kritiska frågor av kommunstyrelsen, som har uppsiktsplikt över de kommunala bolagen.

Vi ställer frågorna.

Vi välkomnar svaren.

De har hittills uteblivit.