När Köpings kommun köpte Volvogården

Vi fortsätter att granska kommunens fastighetsaffärer. Kommunchefen David Schanzer Larsen besvarar våra frågor.

Inför köpet av Tingshuset lät kommunen inte värdera fastigheten och köpte direkt av säljaren utan budgivning. I paragraf 16 i kontraktet läser vi tydliga villkor: att affären är fullbordad först när kommunstyrelsens arbetsutskott, kommunstyrelsen och till sist kommunfullmäktige godkänner affären vid tre i kontraktet angivna datum. Alltså inte när kontraktet skrivs under.

Paragrafen slutar: ”Om beslut tas på något av dessa tre möten att inte fullfölja köpet så återgår köpet utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna.”

Inför köpet av Volvogården gjorde kommunen en värdering av fastigheten, köpte efter budgivning och hade inte några inskrivna villkor om politiska beslut som förutsättning för affärens fullbordan.

Den 16 oktober meddelade kommunen i pressrelease att Volvogården var köpt. Kommunfullmäktiges nödvändiga beslut fattas först den 6 november.

I protokoll från kommunstyrelsen från den 19 september läser vi att säljaren av Volvogården ”uttryckt en vilja att sälja till Köpings kommun.” 

Enligt våra uppgifter kunde kommunen ha köpt Volvogården för 5 miljoner. Kommunen dröjde med sitt beslut och tvingades därför delta i budgivning. Då blev priset i stället 8 miljoner kronor.

De olika turerna kring budgivningen är intressant att ta del av.

Vi berättar!

Som Magazin24 var först med att rapportera den 18 augusti var Volvogården till salu under hösten 2023. Volvogården är drygt tusen kvadratmeter stor, i två plan. Till Embla 1 (fastighetsbeteckningen) hör även en stor tomt på ungefär 3 000 kvadratmeter. Idag används den som parkering. Sedan den 2 januari 2024 är Volvogården i kommunens ägo.

Per Ågren, kommunstyrelsens ordförande (S), uttalade efter köpet att han inte kände till att kommunen haft någon förköpsrätt. Han sa vidare att slutpriset berodde på att det blev budgivning.

Kommunchef David Schanzer-Larsen skrev till Magazin24 att kommunen har följt sin process för fastighetsköp. Han avslutar sin insändare den 8 mars:

”Du som invånare ska kunna lita på att vi hanterar våra gemensamma resurser med varsamhet, därför tycker jag att det är viktigt att alla har rätt information.”

Vi berättar här, månad för månad, hela bilden av denna fastighetsaffär. Vi vill att våra läsare ska ha rätt information.

AUGUSTI    

Den 18 augusti berättar Magazin24 nyheten att Volvogården var till salu.

Att Köpings kommun först erbjöds att köpa Volvogården för 5 miljoner kronor har vi fått uppgift om från flera källor, både inom kommunen och Volvo Powertrain.

Kommunstyrelsens arbetsutskott överlade ärendet under sekretess i slutet av augusti.

Köpings kommun tackade nej till att köpa Volvogården för 5 miljoner kronor.

När kommunen inte var intresserad visades Volvogården för föreningarna Odd Fellow och Druiderna, som båda letade efter nya lokaler. Arbetsgrupper sattes ihop i båda föreningarna för att undersöka om köpet var ekonomiskt möjligt. Volvogårdens värde uppskattades till 3,5 miljoner kronor. Kalkylen visade att det skulle bli för dyrt. Föreningarna tackade nej till köp. 5 miljoner kronor ansågs vara ett för högt pris.

SEPTEMBER    

Volvogården lades ut till försäljning på Hemnet i början av september. Samhällsbyggnadsförvaltningen lät beställa två värderingar hos Svefa AB i Karlstad. Uppdragsgivare för kommunens räkning var Annika Winther, mark- och exploateringschef.

I den första värderingen daterad den 11 september läser vi:

”Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som internt beslutsunderlag inför ett eventuellt förvärv av värderingsobjektet”. Volvogårdens marknadsvärde uppskattas till 3 miljoner kronor i Svefa ABs första värdering.

Kommunen beställde ytterligare en värdering några dagar senare av samma värderingsföretag. Den nya värderingen utgick ifrån att lokalerna inte skulle hyras ut – utan användas av egna verksamheter.

Värdet av Volvogården höjdes i den andra värderingen till 4,3 miljoner kronor. Det kan vi konstatera i värderingen som vi har tillgång till.

Vi läser i ett tidigare sekretessbelagt protokoll från kommunstyrelsen, den 19 september, att säljaren har uttryckt en vilja att sälja till Köpings kommun. Kommunstyrelsen föreslås i samma protokoll besluta att: ”Samhällsbyggnadsförvaltningen får i uppdrag att förvärva fastigheten Embla 1 (”Volvogården”), som nu ligger ute till försäljning.”

Budgivningen hade redan inletts några dagar tidigare, den 15 september. Två spekulanter var intresserade. Idag vet vi att den ena var ett bemanningsföretag och den andra var Köpings kommun.

Bemanningsfirman budade 5,1 miljoner kronor. Kommunen höjde sitt bud med 400 000 kronor till 5,5 miljoner kronor. Så fortsatte det. Bemanningsföretaget höjde budet till 5,6 miljoner kronor. Kommunen svarade med 6 miljoner kronor. Företaget bjöd 6,1 miljoner kronor, kommunen höjde till 6,5 miljoner kronor.

Den ena spekulanten, bemanningsföretaget, höjde varje bud med 100 000 kronor. Kommunen höjde sitt bud med 400 000 kronor – varje gång!

Annika Winther, mark- och exploateringschef, var den som skötte mäklarkontakten och stod för kommunens budgivning. Volvogårdens marknadsvärde var känt för henne som kommunens budgivare.

Buden fortsatte uppåt. Bemanningsföretaget bjöd 6,6 miljoner kronor. Kommunen höjde till 7 miljoner kronor – för den fastighet som värderats till 4,3 miljoner kronor i Svefas värdering. Och priset fortsatte uppåt…

Budgivningen följdes av de två föreningar, som tackat nej att tillsammans köpa Volvogården. De häpnade över hur budgivningen fortskred. Ingen visste vilka två som bjöd mot varandra, inte heller budgivarna själva.

En källa med insikt i hela affären kommenterar:

– Vi spekulerade om det var arabiskt kapital som låg bakom den budgivare som hela tiden höjde med 400 000 kronor. Kanske skulle fastigheten användas som moské?

Vi har frågat Köpings kommun om det fanns något tak för kommunens budgivning. En uppgiftslämnare uppger att det alltid finns ett tak. Kanslichef Karin Sandborgh Taylor svarar oss att:

– Det fanns ingen fastställd ram vid budgivningen.

OKTOBER    

Budgivningen pågick i två och en halv vecka.

Bemanningsföretaget valde att stanna på 7,6 miljoner kronor. Det var långt över de 5 miljoner kronor som de trodde att de skulle kunna köpa Volvogården för. Kommunen höjde igen med 400 000 kronor – för sjätte gången!

8 miljoner kronor blev kommunens slutbud den 2 oktober.

Samhällsbyggnadsförvaltningens Annika Winther skrev nu en tjänsteskrivelse till kommunstyrelsen. Hon föreslog kommunstyrelsen att besluta att ge hennes chef, Gun Törnblad, i uppdrag att underteckna köpeavtalet.

Enligt köpeavtal och depositionsavtal skrev båda parter under den 16 oktober. Kommunstyrelsen beslutade samma dag i enlighet med tjänsteskrivelsen – att låta förvaltningschef Gun Törnblad skriva under köpeavtalet. En pressrelease gick ut den 16 oktober. Per Ågren intervjuades om köpet i medierna. Han nämnde då förskola, daglig verksamhet eller matsal för S:t Olovskolan som tänkbara användningsområden. Han talade också om att ”lokalerna är i gott skick, inga stora renoveringar behövs.”

I vår första artikel visade vi att pressreleasen om köpet skickats ut före det obligatoriska beslutet i fullmäktige. Per Ågren har senare uttryckt att pressreleasen skickades ut för tidigt. Hemnet rapporterar att Volvogården sålts den 16 oktober.

Vi har ställt frågor angående handskrivna ändringar i originalavtalet. I originalavtalet syns att parterna signerat den 16 oktober. Kommunens representants underskrift har ändrats för hand från oktober till ”nov”, utan närmare förklaring. Samhällsbyggnadsförvaltningen hävdar att endast Volvo skrev på den 16 oktober.

Magazin24 konstaterade vid ett besök på Samhällsbyggnads­förvaltningen den 2 februari att kvittot på depositionsavgiften, 800 000 kronor, saknades i kommunens handlingar. Kvittot omnämns i det depositionsavtal som upprättats den 16 oktober 2023.

NOVEMBER    

Det slutgiltiga beslutet om köpet av Volvogården fattades av kommunfullmäktige den 6 november. Vid mötet uttalade Ola Saaw, (M):

”Det känns inte bra när kommunen är med och bjuder mot någon annan. Om jag vore den andra budgivaren och visste om att jag budade mot en kommun, som i princip har obegränsat med pengar, så skulle det inte kännas särskilt bra. Då visste jag att chanserna för mig att få det här skulle vara väldigt små. Jag tycker att det är en sensmoral att notera av det här.”

I november undertecknades köpeavtalet gällande Tingshuset. Vi har jämfört avtalen och ser flera skillnader. Olika mäklarföretag förmedlade köpen.

Vid köpet av Tingshuset fanns så kallade svävarvillkor, som angav att köpet skulle godkännas i tre steg: i kommunstyrelsens arbetsutskott, i kommunstyrelsen och i fullmäktige. Volvoavtalet saknade politiska villkor som krävs för att avtalet ska slutföras.

I köpet av Tingshuset gjordes ingen värdering. Ingen budgivning har heller ägt rum.

Vi ser också likheter mellan de två köpen. I båda fastighetsköpen har kommunstyrelsen överskridit fullmäktiges beslutade beloppsram på 5 miljoner kronor.

Har kommunstyrelsen, dess arbetsutskott och samhällsbyggnadsförvaltningen överskridit sina delegat?

DECEMBER    

Kommunstyrelsen föreslår den 5 december att kommunfullmäktige skall fatta beslut om att renovera Volvogården för 6,8 miljoner kronor. Detta för att skapa en ny matsal för S:t Olovskolans elever.

Detta betydande investeringsbehov kontrasterade mot Per Ågens besked vid köpet att ”lokalerna är i gott skick och endast mindre justeringar” krävdes.

JANUARI    

Köpings kommun betalar resterande 7,2 miljoner kronor och får tillträde till Volvogården.

FEBRUARI    

Inför vår första publicering efterfrågar vi återigen kvittot på depositionen på 800 000 kronor. Annika Winther svarar oss den 20 februari 2024.

”Nu har vi fått kvittot från mäklaren”. Kvittot är underskrivet av mäklaren den 22 november 2023, men handpenningen ska ha betalats den 16 november, enligt samma kvitto.

SUMMERING    

Vi har granskat kommunens köp av Volvogården genom att läsa kommunens egna handlingar, styrdokument, kallelser, protokoll, köpeavtal och köpebrev. Vi har pratat med flera inblandade och ställt många frågor.

Vi har en del obesvarade frågor. Vi ställer dem till kommunchefen David Schanzer-Larsen nedan.

Frågor och svar från kommunchefen

Vem beslutade att kommunen, vid budgivningen på Volvogården, skulle buda 400 000 kronor mer i varje budomgång, när den ende ”motbudaren” budade 100 000 kronor per gång?

– Det finns olika strategier för budgivning som avgörs från fall till fall.

Hur såg strategin ut i just detta fall, som gjorde att kommunen valde att buda 400 000 kronor mer än konkurrentens liggande bud i varje nytt bud?

– Det var den bästa strategin i det här läget.

Vem bestämde strategin vid budgivningen av Volvogården?

– Det gjordes i dialog mellan politik och tjänstepersoner.

Om kommunens värderingsföretag fastställde Volvogårdens värde till 4,3 miljoner kronor i en andra värdering – är det rimligt att inte ha ett eget tak för budgivningen?

– Det här var ett viktigt förvärv för kommunen. Därför hölls en tät dialog mellan politik och tjänstepersoner för att kunna agera snabbt i budgivningen.

Vilka politiker var inblandade i dialogen med tjänstemännen kring köpet av Volvogården?

– Politikerna i kommunstyrelsens arbetsutskott. (Per Ågren, Andreas Trygg, Astrid Lamprecht, Maria Liljedahl och Ola Saaw).

Är det på lika villkor om kommunen kan bjuda över 400 000 kronor varje gång med skattebetalarnas pengar – medan intresserade företag har en mycket mindre kostnadsram med eget kapital?

– Så fungerar fastighetsmarknaden, kommunen deltar på samma villkor som alla andra.

Fullmäktige hade ett beslut om budgetram för kommunstyrelsens fastighetsköp på 5 miljoner kronor för år 2023. Om kommunstyrelsen avsåg att överskrida ramen – varför behövdes inte ett nytt beslut i fullmäktige?

– Gränsen på 5 miljoner kronor är inte en rambudget, utan en värdegräns på kommunstyrelsens beslutanderätt. För fastighetsköp över 5 miljoner kronor har kommunfullmäktige beslutanderätten.

Vad innebär kommunledningsförvaltningens investeringsbudget för planerat utrymme? Är det lånade pengar?

– Det är inte så att en investering motsvaras av ett lån, utan en kombination av likviditet och andra transaktionsformer påverkar lånebehoven. För 2023 så hade kommunen generellt en självfinansieringsgrad på 43 procent, det innebär att 57 procent är lån.

Hur ska nämnder och styrelser klara att hålla budget om det saknas en planerad budgetram – och om man bara har en ram för köp varje gång? 

– Nämnderna har en fastställd budgetram att förhålla sig till.

Har fel begåtts i någon fastighetsaffär – i så fall vilken?

– Vid fastighetsöverlåtelser är det till stor del säljaren som styr. Säljaren bestämmer om objektet ska säljas på öppna marknaden eller med riktat bud. Säljaren är vanligtvis den som upprättar köpehandlingarna, så även här.

Är det inte rimligt att kommunen som ”input” till säljaren och dennes fastighetsmäklare klargör att politiska beslut måste villkoras i kontraktet? Och när kommunen ser att villkor om politiska beslut saknas, be säljaren skriva in dessa före undertecknandet?

– Villkor måste inte skrivas in i köpekontraktet om kommunen väntar med signering tills efter beslut är taget i behörig instans (KS/KF), vilket gjordes i köpet av Volvogården.

Behöver styrdokumenten ses över?

– Våra styrdokument ses över regelbundet.